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Flips immobiliers - conséquences fiscales

Flips immobiliers - conséquences fiscales

Depuis quelques années, les émissions de rénovation ont la cote. Il y a en a pour tous les goûts, du petit budget de 1,000$ pour refaire la chambre d’ado aux transformations majeures de propriétés qui deviennent de véritables châteaux. Nombreux sont également ceux qui y ont vu une opportunité pour générer un profit en achetant ce petit bungalow de banlieue ayant manqué d’un peu d’amour et le revendre après une transformation digne de passer sur les ondes de CASA TV.

Avant de se lancer tête première dans un projet de flip, il serait bon pour vous de connaître d’avance quelles seront les conséquences fiscales. On parle ici des implications au niveau des impôts à payer sur les revenus et des taxes de ventes.

Intuitivement la majorité des contribuables pensent qu’il n’y a pas d’impôt à payer lorsqu’ils vendent leurs propriétés. Cela est dû au fait que le gain en capital est généralement non imposable à cause de la déduction pour la disposition d’une résidence principale. Mais dans le cas d’un flip, le contribuable ne pourra utiliser la déduction car la maison acquise pour le flip ne pourra être qualifié de résidence principale. On doit également se poser la question si le profit réalisé à la vente est en fait du gain en capital ou un revenu d’entreprise. La notion de gain en capital désigne généralement le profit réalisé à la vente d’un actif acquis dans le but de le conserver pour le revendre lorsqu’il aura augmenté de valeur mais dans un objectif à long terme. Lorsque l’intention du contribuable est clairement de réaliser un profit à court terme suite aux rénovations, le profit réalisé sera considéré comme un revenu d’entreprise et non comme un gain en capital.

Du côté des taxes de ventes, les implications sont probablement plus complexes. Premièrement l’achat d’un immeuble d’habitation qui a été occupé à titre résidentiel est exonéré, vous ne payez donc pas de taxes de ventes à l’achat. Après les travaux, la revente sera également exonérée donc aucunes taxes à remettre. Soyez cependant très prudents, on parle ici de rénovations mineures car il y a la notion des rénovations majeures. Si les rénovations consistent à refaire en grande partie l’intérieur ou modifier l’extérieur et la toiture, vos travaux pourraient se qualifier de rénovations majeures. Dans cette situation, vous devrez remettre des taxes de ventes (TPS et TVQ) aux autorités fiscales.

Par contre, certains travaux de rénovation qui n’ont pas été taxés (main-d’œuvre et les fournitures des petits fournisseurs seront visées par des dispositions entrainant une auto cotisation. Cette règle est plus complexe et fort probablement inconnue pour bien des contribuables.

Qu’en est-il également si vous décidez de faire un projet de flip mais dans une société par actions? Est-ce que votre société est inscrite aux taxes de ventes? Peut-elle réclamer les crédits de taxes sur les intrants sur les travaux de rénovations? Plusieurs questions qui demandent une analyse de votre situation personnelle. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir davantage.

Jean-François Morin
CPA auditeur, CA

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